TVA imobiliare 2026 – Când plătești 9% sau 21%

Piața imobiliară din România a trecut printr-o schimbare majoră pe 1 august 2025, când cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21%.

În practică, asta înseamnă că un apartament cu preț net de 100.000 de euro costă acum 121.000 de euro cu TVA inclus, față de 119.000 de euro cât ar fi costat înainte de august 2025.

În articolul de față îți explicăm în detaliu ce cote de TVA imobiliare se aplică în 2026, în ce condiții mai poți beneficia de TVA redus la 9% și cum te afectează aceste schimbări.

Până în iulie 2025, cota standard de TVA era de 19%, iar persoanele fizice care cumpărau locuințe noi sub 600.000 lei și 120 mp utili plăteau doar 9% TVA.

Pe 4 iulie 2025, Guvernul a adoptat un pachet de măsuri fiscal-bugetare care a inclus și majorarea TVA-ului. Modificările au intrat în vigoare pe 1 august 2025 și prevăd:

• Cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21%
• Cota redusă de 9% a fost eliminată pentru achizițiile noi, cu excepția unor prevederi tranzitorii
• Fostele cote reduse de 5% și 9% au fost restructurate

Aceste schimbări au un impact direct asupra prețurilor locuințelor noi din România.

Cota redusă de TVA de 9% nu a dispărut complet, dar condițiile de eligibilitate sunt mult mai stricte acum.

Pentru a beneficia de TVA 9% în perioada 1 august 2025 - 31 iulie 2026, trebuie îndeplinite cumulativ toate condițiile de mai jos:

Cota standard de TVA de 21% se aplică pentru toate locuințele noi care nu se încadrează în prevederile tranzitorii menționate mai sus.

Concret, plătești 21% TVA în următoarele situații:

Persoanele juridice plătesc întotdeauna cota standard de TVA, indiferent de suprafață sau valoare. Asta înseamnă 21% din valoarea de achiziție pentru toate locuințele noi.

Există totuși o excepție: dacă se aplică mecanismul de taxare inversă la emiterea facturii, TVA-ul efectiv suportat poate fi de 0%. Această opțiune este disponibilă doar pentru tranzacții între persoane juridice înregistrate ca plătitori de TVA.

TVA-ul se aplică doar atunci când cumperi o locuință de la o persoană juridică (dezvoltator imobiliar, firmă de construcții etc.). Vânzătorul colectează TVA-ul, iar cumpărătorul îl suportă în prețul final.

Când cumperi o locuință de la o altă persoană fizică, nu se aplică TVA deloc. În schimb, se aplică alte taxe: impozitul pe transferul proprietăților imobiliare, taxele notariale și eventual impozitul pe venitul din vânzarea proprietăților.

Pentru a înțelege mai bine impactul financiar al noilor cote de TVA, am pregătit câteva exemple de calcul.

Cazuri cu TVA 9% (prevederi tranzitorii)

Apartament nou de 100 mp, valoare 500.000 lei, antecontract semnat în iunie 2025 cu avans 20%: TVA 9% = 45.000 lei. Preț total: 545.000 lei.

Casă nouă de 115 mp, valoare 580.000 lei, antecontract din mai 2025 cu avans 20%: TVA 9% = 52.200 lei. Preț total: 632.200 lei.

Cazuri cu TVA 21% (cota standard)

Apartament nou de 100 mp, valoare 500.000 lei, fără antecontract anterior datei de 1 august 2025: TVA 21% = 105.000 lei. Preț total: 605.000 lei. (Diferență față de TVA 9%: 60.000 lei)

Casă nouă de 130 mp, valoare 550.000 lei (suprafața depășește 120 mp): TVA 21% = 115.500 lei. Preț total: 665.500 lei.

Apartament nou de 90 mp, valoare 650.000 lei (prețul depășește plafonul): TVA 21% = 136.500 lei. Preț total: 786.500 lei.

Fără TVA

Apartament second-hand de 100 mp, valoare 400.000 lei, cumpărat de la persoană fizică: TVA nu se aplică. Preț total: 400.000 lei (plus taxe notariale și impozit).

Creșterea TVA de la 19% la 21% și eliminarea cotei reduse de 9% pentru noile achiziții au avut efecte vizibile pe piața imobiliară din România.

Volumul tranzacțiilor cu locuințe noi a scăzut cu aproximativ 9% în prima parte a anului 2026, iar în București scăderea a fost de circa 12%. Multe persoane au grăbit achizițiile înainte de 1 august 2025 tocmai pentru a prinde cota redusă.

În paralel, piața locuințelor vechi (second-hand) a primit un impuls, deoarece la tranzacțiile între persoane fizice nu se aplică TVA. Această tendință ar putea continua în 2026, pe măsură ce cumpărătorii caută alternative mai accesibile.

De asemenea, cererea crescută pe piața chiriilor este un alt efect previzibil. Persoanele care amână achiziția din cauza costurilor mai mari vor rămâne chiriași, punând presiune suplimentară pe prețurile chiriilor.

Dacă plănuiești să achiziționezi o locuință în 2026, ține cont de următoarele:

• Verifică dacă dezvoltatorul mai are locuințe eligibile pentru TVA 9% (cu antecontracte semnate până la 31 iulie 2025).
• Cere notarului să verifice eligibilitatea ta în Registrul achizițiilor cu TVA redus.
• Compară prețul total (cu TVA inclus) între locuințe noi și locuințe vechi. O locuință second-hand cumpărată de la o persoană fizică nu include TVA.
• Dacă ai un credit ipotecar în plan, sumele cu TVA inclus vor influența direct valoarea creditului necesar.

Pentru o comparație detaliată a opțiunilor de creditare, poți consulta comparatorul nostru de credite ipotecare.