Prima Casă 2026. Tot ce trebuie să știi despre acest program

• Moneda creditului: Creditele Prima Casă se acordă exclusiv în lei. Cu toate că limitele pe care le vom prezenta în continuare vor fi exprimate în euro, acestea se vor converti în lei în momentul aprobării împrumutului, la cursul BNR din data respectivă.
  
  Această măsură a fost implementată pentru a proteja debitorii de un eventual risc valutar.
• Structura dobânzii: Dobânda este variabilă și se compune din două elemente:
  
  * IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor), care înlocuiește vechiul ROBOR din 2019. * O marjă fixă de maximum 2% stabilită de bancă. Formulă dobândă Prima Casă: IRCC + marjă (max 2%)
• Comision de garantare: Se aplică un comision anual de 0.15% dintr-un procent din soldul creditului. Acest comision este plătit anual către FNGCIMM pentru administrarea garanției de stat, astfel:
  
  * Pentru locuințele cu valori mai mici de 70.000 euro, comisionul se aplică la 50% din soldul creditului. * Pentru locuințe ale căror valoare este mai mare de 70.001 euro, comisionul se aplică la 60% din soldul creditului.
• Absența comisioanelor de rambursare anticipată: O caracteristică avantajoasă a programului este că nu se percep comisioane pentru rambursarea anticipată a creditului, oferind astfel flexibilitate debitorilor care doresc să-și achite mai repede datoria.
• Asigurări obligatorii: Este necesară încheierea unei asigurări obligatorii a locuinței (PAD) și a unei asigurări facultative, ambele cesionate în favoarea statului și a băncii creditoare.
• Ipoteca: Locuința achiziționată prin Prima Casă 2026 va fi ipotecată în favoarea statului român și a băncii pe toată durata creditului.
• Achitarea unui depozit colateral: La aprobarea creditului va trebui să plătești ca avans o sumă echivalentă cu 3 rate de dobândă. Această sumă este nepurtătoare de dobândă și îți va fi restituită la rambursarea integrală a împrumutului.

• Pentru locuințe cu preț de până la 70.000 euro: Credit maxim de 66.500 euro (echivalent în lei). Acest plafon se aplică pentru majoritatea locuințelor, fie ele noi sau vechi.
• Pentru locuințe noi cu preț între 70.001 și 140.000 euro: Credit maxim de 119.000 euro (echivalent în lei). Ca „locuință nouă” se înțelege o locuință care a avut recepția de terminare a lucrărilor cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului.
• Suprafață minimă: Locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de minim 50 m² pentru a fi eligibilă în cadrul programului Prima Casă.

• Pentru locuințe cu preț până la 70.000 euro: Avans minim de 5% din valoarea locuinței.
  
  Exemplu: Pentru o locuință de 60.000 euro, avansul minim ar fi de 3.000 euro.
• Pentru locuințe noi cu preț între 70.001 și 140.000 euro: Avans minim de 15% din valoarea locuinței.
  
  Exemplu: Pentru o locuință nouă de 100.000 euro, avansul minim ar fi de 15.000 euro.

• Pentru locuințe vechi cu valori mai mari de 70.001 euro: Se aplică plafonul standard de 66.500 euro pentru credit, iar diferența dintre valoarea locuinței și plafonul maxim trebuie acoperită integral din surse proprii.
  
  Exemplu: Pentru o locuință veche de 80.000 euro, avansul necesar este de 13.500 euro, calculat ca 5% din 70.000 euro (deci 3.500 euro) plus diferența dintre valoarea locuinței și plafonul maxim (deci 80.000 euro - 70.000 euro = 10.000 euro).
• Pentru locuințe noi cu valori mai mare de 140.000 euro: Se aplică plafonul maxim de 119.000 euro pentru credit, iar diferența dintre valoarea locuinței și plafonul maxim trebuie acoperită integral din surse proprii.
  
  Exemplu: Pentru o locuință nouă de 160.000 euro, avansul necesar este de 41.000 euro, calculat ca 15% din 140.000 euro (deci 21.000 euro) plus diferența dintre valoarea locuinței și plafonul maxim (deci 160.000 euro - 140.000 euro = 20.000 euro).

• Durata minimă: 5 ani (60 de luni).
• Durata maximă: 30 de ani (360 de luni).

• Stabilitatea venitului: Trebuie să dai dovadă de venituri stabile, de obicei din contracte de muncă pe perioadă nedeterminată. Veniturile din alte surse (PFA, drepturi de autor, chirii) pot fi luate în considerare, dar de obicei cu condiții suplimentare.
• Suficiența venitului: Ceea ce discutam mai sus, să ai un venit suficient de mare astfel încât rata lunară să nu depășească 40% din încasările nete pe care le ai.
• Venituri eligibile: Salariu, pensii, venituri din activități independente, venituri din chirii (cu anumite condiții), dividende (de obicei cu istoric de minim 2 ani).
• Bonusuri și alte venituri suplimentare: Pot fi luate în considerare, dar de obicei doar parțial și cu dovezi de consistență.

• Vechime la angajatorul actual: Majoritatea băncilor solicită o vechime de minim 3-6 luni la angajatorul curent cu minim 1 sau 2 ani de lucru fără întreruperi pe cartea de muncă. Unele bănci pot accepta o vechime mai mică dacă există continuitate în același domeniu de activitate.
• Vechime totală în câmpul muncii: De obicei, se preferă o vechime totală de cel puțin 12 luni. Această condiție poate fi mai flexibilă pentru absolvenții recenți sau pentru persoanele care s-au întors recent din străinătate. De preferat, însă, ar fi să ai minim 2 ani de muncă fără întreruperi.
• Tipul contractului de muncă: Se preferă contractele pe perioadă nedeterminată. Contractele pe perioadă determinată pot fi acceptate, dar de obicei cu condiții suplimentare (de exemplu, o vechime mai mare în muncă).
• Perioade de probă: De regulă, nu se acceptă solicitanți aflați în perioada de probă.
• Profesii liberale și antreprenori: Pentru cei care desfășoară activități independente, se solicită de obicei o vechime de minim 2 ani în activitate.
• Angajați în străinătate: Programul Prima Casă 2026 este destinat în principal celor care lucrează în România. Veniturile obținute în străinătate pot fi luate în considerare în anumite condiții, dar cu restricții suplimentare.
• Flexibilitate pentru anumite categorii: Pot exista condiții mai flexibile pentru anumite categorii profesionale (de exemplu, medici, IT-iști, cadre din Ministerul de Interne) sau pentru angajații companiilor mari și stabile.

• Vârsta minimă: De obicei, 18 ani, deși unele bănci pot prefera solicitanți de peste 21 sau 23 de ani.
• Vârsta la finalul creditului: Majoritatea băncilor impun o limită de vârstă la finalul perioadei de creditare, de obicei între 60 și 65 de ani. Această limită poate varia în funcție de politica băncii și de tipul de venit (de exemplu, poate fi mai flexibilă pentru cei cu venituri din pensii).
• Impactul asupra duratei creditului: Cu cât solicitantul este mai în vârstă la momentul aplicării, cu atât perioada maximă de creditare disponibilă poate fi mai scurtă.
  
  Exemplu: Un solicitant de 50 de ani ar putea obține un credit pe maximum 15-20 ani, în loc de 30 de ani.
• Asigurare de viață suplimentară: Pentru solicitanții mai în vârstă, băncile pot solicita o asigurare de viață suplimentară, care poate afecta costul total al creditului.

• Documente de identitate:
  
  * Copie după cartea de identitate a solicitantului (și a co-solicitantului, dacă este cazul). * Certificat de naștere (copie). * Certificat de căsătorie sau de divorț, dacă este cazul (copie).
• Documente financiare:
  
  * Adeverință de venit de la angajator, care să specifice venitul net, vechimea în muncă și tipul contractului. * Fișa fiscală sau declarația de venit pentru anul precedent. * Extras de cont bancar pe ultimele 3-6 sau chiar 12 luni.
• Documente privind proprietatea:
  
  * Antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat notarial sau sub semnătură privată cu dată certă. * Extras de Carte Funciară pentru informare, nu mai vechi de 30 de zile. * Documentele de proprietate ale vânzătorului.
• Declarații și solicitări:
  
  * Cerere de credit completată (formular furnizat de bancă). * Declarație pe propria răspundere că nu deții în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul/soția o locuință, indiferent de modul în care a fost dobândită.
• Documente privind eficiența energetică: Certificat de performanță energetică pentru locuința ce urmează a fi achiziționată (clasa A, B sau C).
• Pentru venituri din alte surse:
  
  * Declarații fiscale pentru ultimii doi ani (pentru PFA, profesii liberale). * Contracte de închiriere înregistrate la ANAF (pentru venituri din chirii). * Extras de cont cu încasările din dividende (pentru acționari/asociați).
• Documente specifice băncii:
  
  * Formular de analiză a riscului de credit. * Acordul de consultare a bazei de date a Biroului de Credit.

• Interdicția de înstrăinare: Nu ai voie să vinzi locuința achiziționată prin program în primii 5 ani de la data achiziției. Această interdicție este înscrisă în Cartea Funciară a imobilului.
• Interdicția de a închiria imobilul: Închirierea este permisă doar cu acordul prealabil al băncii și al Ministerului Finanțelor Publice.
• Asigurări obligatorii: Trebuie să menții o asigurare obligatorie a locuinței (PAD) pe toată durata creditului. Este necesară și o asigurare facultativă a imobilului, ambele cesionate în favoarea statului român și a băncii.
• Plata la timp a ratelor: Ai obligația să plătești ratele conform graficului stabilit cu banca. Întârzierile la plată pot duce la penalități și, în cazuri extreme, la executarea silită după neplata a trei rate consecutive.
• Menținerea ipotecii: Locuința va rămâne ipotecată în favoarea statului român și a băncii pe toată durata creditului.
• Restricții privind modificările structurale: Pentru orice modificare majoră a structurii locuinței, ai nevoie de acordul băncii.
• Refinanțare limitată: Există restricții în ceea ce privește refinanțarea creditului Prima Casă cu alte tipuri de credite în primii ani.

• Avans mic - Avansul minim pe care îl vei avea de achitat este de doar 5% pentru imobilele mai ieftine de 70.000 Euro și 15% pentru cele cuprinse între 70.001 și 140.000 Euro.
• Dobândă avantajoasă - Dobânda Prima Casă este strict controlată prin lege și nu poate fi mai mare de IRCC + 2% marja băncii.
• Garanție de stat - Statul garantează proprietatea în fața băncii în proporție de 50-60% (în funcție de tipul de proprietate).
• Costuri notariale reduse - Ai o reducere de 30% la consturile notariale comparativ cu cele standard.

• Restricții la vânzarea locuinței - În primii 5 ani de la achiziție nu ai voie să înstrăinezi locuința.
• Proces de aprobare mai lung - Procesul de aprobare Prima Casă durează aproape dublu comparând cu un credit ipotecar standard.
• Limitări în alegerea proprietății - Poți cumpăra doar locuințe finalizate, nu și imobile care sunt încă în stadiul de construcție și nu poți accesa fonduri pentru construirea propriei case.
• Nu beneficiezi de perioadă cu dobândă fixă - În contextul unui IRCC ridicat, multe bănci oferă în ziua de astăzi credite ipotecare cu dobândă fixă pentru primii 3-5 ani. Acest lucru nu se întâmplă și în cazul unui credit Prima Casă, a căror rate sunt încă de la prima variabile.
• Nu se aplică darea în plată - În cazul în care nu mai poți achita ratele, nu poți ceda proprietatea statului pentru a scăpa de datorii.
• Nu poți închiria - Locuințele nu pot fi închiriate fără acordul în scris al băncii și al Statului.
• Nu îi poți schimba încadrarea - Pentru a putea face punct de lucru sau sediu social al unei firme vei avea nevoie de acordul băncii și a Statului.

• Analiza inițială a dosarului din partea băncii: Verificarea documentelor și evaluarea capacității tale de plată. Durată 5-10 zile lucrătoare.
• Evaluarea proprietății: Inspectarea și evaluarea proprietății de către un evaluator autorizat. Durată 3-5 zile lucrătoare.
• Aprobarea internă a băncii: Analiza și aprobarea dosarului de către comitetul de credit al băncii. Durată 2-5 zile lucrătoare.
• Analiza FNGCIMM: Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri verifică dosarul. Durată 5-7 zile lucrătoare.
• Emiterea promisiunii de garantare: FNGCIMM emite documentul și îl trimite băncii. Durată1-2 zile lucrătoare.
• Pregătirea și semnarea contractelor: Banca pregătește contractele, iar tu le semnezi. Duată 3-5 zile lucrătoare.
• Autentificarea notarială: Autentificarea la notar a contractului de vânzare-cumpărate. Durată 1-2 zile lucrătoare.
• Înregistrarea în Cartea Funciară: Noua proprietate și ipoteca sunt înregistrate oficial. Durată 5-10 zile lucrătoare.

• Documente incomplete sau expirate (în special Extrasul de Carte Funciară care expiră în 30 zile)
• Neconcordanțe în informațiile furnizate (legate de venituri declarate la ANAF sau de locuințe deja aflate în proprietate)
• Probleme legate de proprietatea imobilului (litigii, sarcini, legea 112 în istoric etc.)
• Capacitate de plată insuficientă (îndatorare mai mare de 40% pentru a obține creditul dorit, sume insuficiente pentru plata avansului etc.)

1. Verifică toate documentele astfel încât acestea să fie complete și actualizate înainte de depunerea dosarului.
2. Răspunde cât poți de repede la orice solicitare de informații suplimentare sau de completări.
3. Menține constant comunicarea cu consilierul tău bancar.
4. Verifică încă de dinainte de a aplica pentru credit istoricul proprietății ca să te asiguri că eviți surprize neplăcute.

• N/A - nu am găsit pe site un calculator, o simulare credit Prima Casă și nici vreo informație despre DAE pentru a putea estima costul împrumutului
  
  Unde am pus un * este necesar încasarea venitului la banca respectivă

Întrebări despre Prima Casă