Investiții imobiliare – 29 sfaturi utile

Autor  Andrei Bercea

Actualizat: 16 iulie 2024

Investiții imobiliare – 29 sfaturi utile

În ultima vreme, tot mai mulți oameni se gândesc să își lărgească sursele de venit. Iar domeniul ce ține de investiții imobiliare pare să fie din ce în ce mai căutat.

Și tu te-ai putea număra printre cei care consideră că acest segment este ceva mai simplu de stăpânit față de investițiile la bursa de valori sau în Forex, pentru care trebuie să studiezi ani întregi.

Ei bine, află că și investițiile imobiliare se pot dovedi a fi destul de complicate, în special pentru persoanele care nu sunt suficient de bine informate și pregătite pentru un astfel de business.

Multora li se întâmplă să își piardă concentrarea și să ia decizii neinspirate, care în timp se dovedesc a fi catastrofale din punct de vedere financiar.

Iată, deci, de ce ne-am gândit să venim cu acest articol în care să prezentăm 29 sfaturi despre cum să investiții imobiliare corect.

Sperăm ca măcar o parte dintre ele, dacă nu chiar toate, să îți fie de folos.

Așadar, fără alte cuvinte de introducere, să începem.

1. Citește, învață, documentează-te

Ideal, înainte de alegerea oricărei forme de investiții, este să stăpânești foarte bine acel domeniu.

Cu toate că se poate ca sectorul imobiliar să îți pară unul simplu, sfatul nostru este să te documentezi, totuși, din cărți, forumuri sau de ghiduri (cum este și acesta), despre ce înseamnă să investești efectiv în astfel de bunuri fixe.

Doar citind și informându-te din experiențele altora, vei putea descoperi toate piedicile peste care ai putea da atunci când faci o investiție imobiliară.

Și doar având toate informațiile vei putea evita anumite situații ceva mai neplăcute.

2. Colaborează

Adesea, se poate să nu dispui de suficient de multe fonduri pentru a achiziționa o locuință despre care ești sigur că ar genera un profit acceptabil.

În acest caz, se poate ca o colaborare cu persoane din jurul tău să fie un win-win pentru toți cei implicați.

Ai grijă, totuși, să fii sigur că cei cu care decizi să intri în afaceri imobiliare au aceleași viziuni ca și tine și că înțeleg cum funcționează acest sector.

Cel mai bine faceți un contract în prealabil, prin care să se definească exact ce atribuții și câștiguri are fiecare în parte.

Un fel de colaborare în real-estate se poate obține și prin intermediul platformelor de crowdfunding.

EstateGuru este un astfel de site, care îți permite să investești în sectorul imobiliar sume ce pornesc de la 50 Eur. Citește mai multe despre ei apăsând butonul de mai jos.

3. Investiții în imobiliare prin credite ipotecare

Chiar dacă la o primă vedere ar putea părea contra-intuitiv să apelezi la un credit ipotecar pentru a face o investiție imobiliară, dacă îți faci bine calculele, o astfel de abordare se poate dovedi realmente profitabilă.

Dacă rata lunară este undeva la 150 – 160 Euro și reușești să închiriezi locuința achiziționată cu ajutorul băncii cu cel puțin 250 Euro, diferența de bani reprezintă profitul tău.

Este drept că sumele obținute în acest fel nu vor fi unele teribil de mari, dar la final de an, tot vei înregistra niște câștiguri.

Pentru un calcul al profitabilității unui imobil achiziționat prin credit ipotecar, te sfătuim să folosești calculatorul de aici.

4. Stabilește-ți obiectivele financiare

Încă de la început trebuie să știi foarte clar care sunt obiectivele financiare pe care vrei să le atingi în urma viitoarei investiții în imobiliare pe care urmează să o faci.

Ce vrei să realizezi achiziționând locuința în cauză? Dorești să o închiriezi sau să o renovezi și să o vinzi, obținând un profit ceva mai rapid?

Toate aceste date sunt extrem de importante și de ele vor depinde foarte mult acțiunile ce urmează să fie luate de către tine.

5. Fă-ți bine calculele

Fără niște calcule în prealabil, se poate ca toate lucrurile să pară foarte simple, la o primă vedere: cumperi un apartament, îl aranjezi puțin, apoi îl închiriezi sau vinzi.

Ei bine, investițiile nu funcționează chiar așa. Iar dacă pornești la drum fără a-ți face calculele bine în prealabil, sunt șanse să te trezești cu surprize.

Înainte de toate, interesează-te care este prețul zonei.

Locuința pe care urmează să o achiziționezi, este mai ieftină sau mai scumpă decât celelalte peste care ai dat? Merită să o pui la punct și să o vinzi sau ar fi mai bine să faci o investiție pe termen lung și să o închiriezi?

Apoi vezi în câte luni de chirie ți-ai amortiza investiția imobiliară. Ia în calcul și eventualele pierderi pe care le-ai avea dacă chiriașul ar pleca, iar tu nu ai găsi un altul în schimb preț de câteva luni.

Abia după ce ai toate aceste cifre notate pe o foaie de hârtie vei putea spune că faci o alegere calculată, asumându-ți anumite rezultate și, desigur, și niște riscuri.

6. Nu uita de taxe și de comisioane

O greșeală pe care începătorii în investiții imobiliare o fac este că uită să ia în calcul și restul taxelor și comisioanelor ce trebuie plătite la achiziția sau vânzarea unei locuințe.

Taxele notariale, impozitul pe profit, TVA-ul în cazul în care proprietatea este pe firmă – toate acestea trebuie luate în considerare atunci când faci calculul final al randamentului.

7. Informează-te înainte de a face afaceri imobiliare

Află care este istoricul locuinței, dacă i se aplică vreuna dintre legile de restituire a proprietății foștilor deținători (cum ar fi legea 112), care este starea blocului, dacă are risc seismic sau nu, dacă există imobile cu risc seismic în jur etc.

Locuința are cadastru, intabulare? Există datorii lăsate de fostul proprietar către diverși furnizori de servicii?

Toate aceste informații sunt extrem de importante și este bine să le cunoști înainte de a face orice fel de investiții imobiliare.

8. Vizitează cât mai multe proprietăți

Chiar dacă prima locuință pe care ai văzut-o ți se pare că arată excelent, continuă să vizionezi cât mai multe oferte. Doar în felul acesta îți vei face o idee cât mai obiectivă despre cum se prezintă piața imobiliară la ora actuală.

9. Privește imobilul ca pe o investiție, nu ca o locuință

Mulți viitori investitori privesc greșit proprietățile când se duc la vizionări. Ei se uită la apartamentele în cauză ca la niște locuințe și nu ca la potențiale surse de câștig.

Iată de ce se poate să plătească puțin mai mult pe anumite proprietăți care arată bine, decât ar face-o dacă ar lua niște decizii obiective.

Amintește-ți că nu tu vei fi cel care stă acolo și că rostul achiziției este acela de a genera profituri.

Cu toate că un var proaspăt și o mobilă nouă poate schimba aspectul unui imobil, totodată îi vor crește, automat, și prețul de achiziție.

Încearcă să privești lucrurile cât mai distant posibil și asigură-te că știi din start care va fi scopul final al proprietății.

10. Axează-te pe anumite zone

OK, poate că acest sfat nu este chiar util dacă locuiești într-un oraș nu foarte mare, cum ar fi Suceava sau Focșani, unde este destul de simplu să ții cont de prețul fiecărei zone.

Dar pentru metropole precum Bucureștiul, este aproape imposibil să fii la curent cu beneficiile și viciile tuturor sectoarelor în parte și cu toate ofertele noi care apar de la o zi la alta pe piața imobiliară.

Iată, deci, de ce ar fi ideal să îți axezi investitia în imobiliare doar pe anumite zone pe care le cunoști și unde știi exact care sunt avantajele și dezavantajele.

Doar așa, vei putea vedea exact care este fluctuația prețurilor și îți va fi mult mai ușor să îți dai seama când apar oferte imbatabile.

11. Fii serios

Atunci când îi spui unei persoane că urmează să te duci să vizionezi un apartament, fă-o. Când stabilești să suni un agent imobiliar pentru a-i da un răspuns, fă-o.

În felul acesta, vei începe să legi legături personale și vei avea un mare avantaj în fața unor persoane ceva mai puțin serioase.

Se poate ca urmând această tactică, cine știe, să fii primul sunat atunci când apare o ofertă bună pe piață.

Seriozitatea este foarte importantă în orice fel de business, dar mai ales dacă vrei să faci afaceri cu imobiliare.

12. Nu încerca să înveți tot

A citi care sunt toate riscurile și avantajele unor investiții imobiliare este excelent.

Dar a încerca să înveți să faci și alte activități, precum montarea gresiei și a faianței, aplicarea de pereți falși și așa mai departe efectiv nu merită timpul investit.

La aceste capitole este de preferat să lași meseriașii să își facă treaba.

13. Ai grijă la ofertele-minune

Cu toții așteptăm să apară acele oferte senzaționale de case cu trei camere și 250 mp în inima Capitalei, la prețul de 50.000 Euro.

Dar cel mai probabil astfel de oportunități nu se vor ivi niciodată.

Iar dacă ai urmări puțin prețurile, ți-ai putea da seama imediat și de ce.

Proprietățile care într-adevăr vin cu astfel de prețuri-minune ori au anumite vicii majore, ori sunt puse de agenți imobiliari pentru a avea un prim contact cu potențial clienți și nimic mai mult.

14. Încearcă să negociezi prețul

Aproape orice proprietate care este scoasă la vânzare vine cu un preț care este negociabil. Mai mult sau mai puțin, dar aproape sigur vei putea reduce prețul de achiziție dacă ești hotărât să cumperi locuința în cauză.

15. Profită de orice oportunitate

O dată la ceva timp se poate să apară pe piață anumite oferte extrem de atractive. În acest caz, tu va trebui să fii pregătit să ieși din zona de confort și să profiți de acele oportunități.

Dacă urmărești de ceva timp piața imobiliară dintr-o anumită zonă, vei știi exact când prețul unei proprietăți este bun și trebuie să intri în contact cu vânzătorul și când nu.

16. Alege-ți atent chiriașii

Dacă planul tău este de a face investiții imobiliare cumpărând locuințe și închiriindu-le, atunci va trebui să fii foarte atent la ce oameni primești drept chiriași.

Nu de puține ori vei da de persoane destul de rău intenționate, care ți-ar putea distruge imobilul și te vei trezi că la final de perioadă contractuală ai de făcut investiții serioase pentru a remedia stricăciunile produse.

Unii chiriași ar putea crea probleme întârziind de fiecare dată când vine vorba să achite suma de bani asupra căreia v-ați înțeles sau să încerce de la o lună la alta să te determine să scazi din suma agreată de comun acord.

Sfatul nostru este să faci un contract de închiriere foarte bine pus la punct, care să poată fi folosit, în cazul în care lucrurile nu decurg așa cum v-ați înțeles, drept probă în instanță.

17. Așteaptă-te la ce e mai rău din partea chiriașilor

Există o vorbă englezească ce sună în felul următor:

Pregătește-te pentru ce e mai rău și speră la ce e mai bun.

Benjamin Disraeli

Nu spunem că toți oamenii de care vei da vor fi răi.

Dar dacă ești pregătit de tot ce e mai rău și analizezi toate situațiile neprevăzute ce s-ar putea întâmpla, nu vei fi luat prin surprindere în cazul în care unul din lucrurile respective într-adevăr se întâmplă.

18. Renunță la emoții și sentimente

Nu rata o oportunitate doar pentru că tu nu te-ai putea vedea locuind în proprietatea respectivă.

Pe de altă parte, nu face o achiziție doar pentru că îți place cum arată un imobil, cu toate că matematica nu se potrivește cu planurile tale.

Gândește-te că cel mai important este să faci o investiție profitabilă și atât. Fără sentimente în business.

19. Cere sfaturile cuiva care face investiții imobiliare

Știm că va fi greu să găsești persoane care să fie într-adevăr pricepute la a investi în proprietăți și, mai ales, care să fie și dispuse să își împărtășească din experiența lor.

Dar dacă totuși reușești să dai peste ei, așează-te frumos la masă, ia o foaie de hârtie și un pix și notează-ți toate detaliile și micile idei pe care ei ți le vor oferi.

20. Nu îți face griji în legătură cu banii

Țintește să găsești cele mai bune oferte existente pe piață, înainte să te întrebi dacă ai cum să faci rost de bani pentru a le putea achiziționa.

Desigur, dacă tu ai un buget de 20.000 Eur, nu are sens să te uiți după proprietăți de 80.000 Eur.

Dar dacă găsești o proprietate imobiliară ce consideri că este perfectă la 40.000 Eur, atunci diferența de bani ai putea-o obține folosind un credit ipotecar sau un împrumut de nevoie personale.

Sunt mari șanse ca și dacă apelezi la astfel de finanțări, calculele matematice tot să fie unele pozitive. Dar fă-le cu grijă și ține cont de toate comisioanele și taxele cu care aceste credite vor veni.

21. Fă treabă bună din prima

Cel mai probabil, pentru a putea găsi oferte bune, va trebui să te uiți după locuințe care se află într-o stare nu foarte bună. Asta înseamnă că va trebui să faci ceva investiții, pentru a le putea aranja și pune la punct.

Sfatul nostru este să faci o treabă bună din prima, chiar dacă vei cheltui ceva mai mulți bani decât plănuiesei inițial. Dar nu vrei să te trezești că trebuie iarăși să renovezi în trei ani, nu?

22. Fă-ți o firmă

Niciodată nu știi ce se poate întâmpla în viitor. Iată de ce, dacă te hotărăști să achiziționezi mai multe apartamente, ar fi ideal să îți faci un SRL (societate cu răspundere limitată).

Așa cum îi spune și denumirea entității comerciale, o astfel de societate are o răspundere juridică ceva mai limitată față de o persoană fizică și te poate scăpa din anumite hai să le zicem încurcături.

23. Evită proprietăți cu probleme majore

Se poate ca la un moment dat să crezi că o ofertă de pe piață este foarte atrăgătoare din punct de vedere financiar.

Este și normal ca locuințele care vin cu prețuri reduse să aibă nevoie de renovări extinse. Însă analizează foarte atent locuința înainte de a o cumpăra.

De multe ori se poate să trebuiască să investești mult prea mulți bani, pentru a reuși să dezvolți o proprietate decentă. Iar din această cauză, toate calculele făcute în prealabil ar putea fi date peste cap.

24. Asociază-te cu persoane de la care ai ce învăța

Atunci când te gândești să te asociezi cu cineva pentru a lansa o afacere, este bine să alegi persoane de la care ai ce învăța. Lucrul acesta este valabil indiferent de natura investiției pe care dorești să o faci.

25. Fii sigur că este relevant

Înainte de a face o achiziție, asigură-te că există piață pentru astfel de investiții imobiliare în zona ta de interes.

Spre exemplu, mult mai greu îți va fi să generezi un profit dintr-un apartament care se va găsi la periferia Alexandriei, decât ți-ar fi cu unul situat în centrul Brașovului.

26. Nu uita de vecini

Adesea, atunci când ne gândim la renovarea apartamentelor pe care le achiziționăm, uităm de faptul că locuința respectivă se găsește într-un bloc.

Iar toate zgomotele ce urmează să fie generate de către echipa de muncitori, vor deranja mare parte a locatarilor din preajma noastră.

Cel mai bine ar fi ca înainte de a ne apuca să spargem ziduri și să înlocuim gresie, să mergem la toți vecinii care au pereți comuni cu locuința noastră și să ne cerem scuze pentru disconfortul pe care urmează să îl creăm în următoarele luni.

Încearcă să respecți orele de odihnă setate de asociația de locatari și fă curat pe casa scării, atunci când în urma renovării tale rezultă mizerie.

Dacă nu respecți aceste reguli minime de bun simț, toți din jurul tău vor ajunge să te urască. Plângeri, scandaluri, apeluri la poliția locală, toate acestea pot scădea valoarea locuinței și pot lungi perioada de renovare.

Ca să nu mai spunem că pot face viața chiriașilor ceva mai complicată, însemnând, finalmente, că vei ajunge să pierzi bani. Așa că este mai bine să eviți să se ajungă aici, decât să încerci ulterior să rezolvi problemele create.

27. Încrederea se câștigă în timp

Chiar dacă poate că ai fi tentat să ai încredere deplină în oameni din prima, această atitudine nu este deloc una bună în afaceri.

De fiecare dată ar fi ideal să privești cu puțin scepticism persoanele din jurul tău și să ai încredere doar în tine, în ideile tale și în planul tău.

În felul acesta, te asiguri că nu vei fi dezamăgit atunci când vezi că lucrurile pe care le-ai stabilit cu cineva nu sunt respectate.

28. Fă o colaborare cu o agenție imobiliară

Foarte mulți îți vor spune că a colabora cu un agent sau o agenție imobiliară este o pierdere de bani.

Însă sfatul nostru este să apelezi la astfel de specialiști, pentru că ei se poate să aibă acces exclusiv la anumite oferte de pe piață, care ar putea fi de neegalat.

Dacă dai de persoane de încredere, poți chiar scăpa fără achitarea comisionului la achiziție.

29. Niciodată nu ceda

Dacă visul tău este acela de a avea mai multe apartamente pe care să le închiriezi și care să îți genereze profituri anuale, nu ceda până când nu reușești să îți îndeplinești dorințele.

Indiferent cât de greu ar fi sau cât de multe provocări vei întâmpina, cu dedicare și perseverență cu siguranță îți vei putea atinge obiectivele.

Concluzii

Cu toate că se poate ca lista noastră să continue, considerăm că aceste 29 sfaturi se vor dovedi a fi suficient de utile oricărei persoane care dorește să facă investiții imobiliare.

Sperăm că măcar parte din idei te-au ajutat și pe tine și îți dorim să ai succes în toate investițiile pe care le plănuiești pe viitor.