EstateGuru păreri și exemplu de strategie investițională

Știm că mulți dintre vizitatorii Financer doresc să își creeze un portofoliu investițional cât mai variat. Pentru ei ne-am decis să realizăm această recenzie EstateGuru, în care vom prezenta una dintre cele mai titrate platforme de P2P imobiliar din Europa.

În stilul pe care vei vedea că l-am folosit și în cazul celor de la Mintos, atunci când facem review-uri de genul acesta, ne place să împărțim articolul în două părți, și anume:

• În prima parte vom discuta despre ce este EstateGuru, cum funcționează și care sunt principalele caracteristici ale acestei platforme

• În a doua parte voi prezenta tactica pe care o utilizez pentru a alege din proiectele disponibile

Pentru a-ți face un cont nou, trebuie să fi împlinit 18 ani și să ai un cont bancar european din care să transferi bani în aplicație.

Iar acestea sunt toate condițiile solicitate de aplicație.

Ca sfat, îți sugerăm să transferi sumele pe care vrei să le investești dintr-un cont de euro, pentru a nu risca să pierzi bani dintr-o eventuală paritate leu/eur nefavorabilă.

Nu ai cont de euro? Nicio problemă! Îți poți face unul gratuit apăsând unul din link-urile de mai jos:

• Fă-ți un cont Wise acum!

• Fă-ți un cont Revolut acum!

Acestea fiind zise și fără alte cuvinte de introducere, să începem prezentarea platformei.

Ce este EstateGuru

EstateGuru este cea mai populară și de încredere platformă de crowdfunding imobiliar din Europa.

Compania a fost înființată în 2014 de către un grup de experți financiari și imobiliari și are sediul central unde altundeva dacă nu în Tallinn, Estonia, la fel ca mare parte a platformelor P2P europene.

Dorința celor din conducerea EstateGuru a fost de a dărâma barierele și stereotipurile care ne spuneau până atunci că investițiile în sectorul imobiliar sunt un lux pe care și-l pot permite doar persoanele foarte bogate.

Astfel, au dat naștere unei forme total noi de finanțare, în care indivizi privați din toată lumea pot depune bani pentru a ajuta dezvoltarea unor proiecte imobiliare, primind, în schimb, dobânzi deloc de neglijat.

Iată ce spunea CEO-ul și unul din cei doi fondatori ai platformei:

Credem că marile proiecte merită să fie susținute și că acest sprijin ar trebui să fie echitabil, transparent și reciproc benefic atât pentru investitor, cât și pentru debitor.

Marek Pärtel Co-Founder and CEO EstateGuru

Cum funcționează EstateGuru

Modul de funcționare al platformei este unul foarte simplu de înțeles și extrem de echitabil: experții financiari caută încontinuu proiecte imobiliare noi, ce necesită finanțare.

În același timp, și persoanele juridice care doresc finanțare o pot face urcându-și planul de afaceri direct pe platforma EstateGuru.

Pentru proiectele care sunt interesante și au perspectivă investițională, sunt negociați termenii viitoarei colaborări.

Dacă se cade de acord, acestea sunt puse la dispoziția utilizatorilor înscriși pe platformă, care au posibilitatea de a investi în respectivele programe sume ce pornesc de la 50 Eur.

Conform cifrelor oficiale puse la dispoziție de către persoane din conducerea companiei, se pare că doar 10% din proiectele analizate trec de condițiile riguroase impuse de platformă și sunt ulterior publicate spre atenția investitorilor privați.

Majoritatea împrumuturilor vor avea dobânzi ce depășesc 10% pe an, iar pentru absolut fiecare caz compania solicită o garanție din partea beneficiarului, sub forma unor ipoteci de diferite ranguri semnate în numele EstateGuru.

Vrei să te bucuri de randamente medii anuale de aproape 12%?

Statistici EstateGuru

La data scrierii articolului (ianuarie 2025), pe site erau aproape 67.000 utilizatori activi din 106 țări, prin intermediul cărora au fost finanțate 1937 proiecte, care au generat câștiguri totale de peste 21 milioane Eur, la o dobândă anuală medie de 11.55 %.

În momentul da față, valoarea medie a unui portofoliu activ este de aproximativ 4.100 Eur.

EstateGuru are și a avut până acum proiecte finanțare în șapte țări - Estonia, Letonia, Lituania, Spania, Finlanda, Suedia, Germania, urmând ca în viitorul apropiat să intre și în Marea Britanie, Portugalia și Irlanda.

Este sigur să investești pe EstateGuru?

Întotdeauna înainte de a realiza un plasament, trebuie să fim atenți la raportul dintre risc și rentabilitate.

Desigur, citind rândurile de mai sus despre această platformă de crowdfunding, nu poți să nu te întrebi dacă este sigură ori nu.

Ei bine, în continuare îți vom prezenta câteva caracteristici ce te vor ajuta să ajungi singur la un răspuns.

Auditul financiar este făcut de Ernst and Young

În primul rând, trebuie să amintim faptul că raportul financiar anual al EstateGuru este auditat de nimeni alții decât de Ernst and Young, cea mai bună companie de audit din lume. Și cea mai de încredere.

Cu alte cuvinte, de aici putem concluziona că, în mod cert, compania nu are absolut nimic de ascuns, cel puțin în rapoartele fiscale.

Nici un investitor nu a pierdut până acum bani

Acest subtitlu poate reprezenta unul dintre principalele avantaje ale platformei dacă ne întrebi pe noi, și anume faptul că absolut nici un investitor nu a pierdut până acum bani pe EstateGuru din 2014 de când aceștia sunt pe piață.

Da, întotdeauna vor exista întârzieri în plata ratelor din partea beneficiarilor și chiar și în momentul scrierii articolului 2.9 % din investiții erau în stadiul de default.

Dar marele avantaj al Estate Guru este acela că au niște experți juridici foarte bine pregătiți care știu cum să abordeze situația, astfel încât să reușească să recupereze datoriile.

Și nu recuperează doar suma investită de tine, ci și o parte importantă a dobânzii ce ar trebui să îți revină.

Perioada medie de soluționare a litigiilor este cam de cinci luni.

Astfel au ajuns la recordul absolut al platformelor de crowdfunding de a nu avea creditori care să își piardă capital propriu pentru plasamentele realizate.

Au ca principal obiectiv satisfacția clienților

Un lucru foarte interesant ce trebuie spus despre EstateGuru este acela că în anul 2019 și 2020, spre exemplu, nu au raportat nici un profit care să le revină principalilor acționari.

Iar asta se datorează dezvoltării platformei. Au angajat oameni care să poată face față numărului tot mai mare de solicitări de împrumuturi și de investitori, astfel încât a fost raportat un nivel dublu al salariilor plătite comparativ cu anii precedenți.

Toate proiectele vin asigurate de garanții ipotecare

Un alt mare avantaj al investițiilor disponibile pe această platformă de crowdfunding este acela că toate, dar absolut toate proiectele sunt garantate printr-un credit ipotecar.

Asta înseamnă că în cazul în care un beneficiar nu își plătește datoriile, EstateGuru se poate folosi de bunul cu care acesta a girat, astfel încât să recupereze sumele împrumutate de către investitori.

Dar atenție, aceste ipoteci pot fi de diverse ranguri – rang 1, 2 sau 3, unde rangul 1 este cel mai sigur, în sensul că în caz de litigiu, platforma are întâietate asupra proprietății.

Conform spuselor celor din conducerea EstateGuru, piața imobiliară ar trebui să scadă cu 50 sau chiar 60 % pentru ca, în cazul unui proiect defaulted, creditorii să înregistreze pierderi de capital. Ceea ce este foarte puțin probabil.

Poți vedea istoricul de plată al beneficiarului

Dacă ai mai colaborat în trecut cu un beneficiar ce are un proiect activ, vei putea vedea istoricul lui în ceea ce privește plățile ratelor la toate creditele vechi.

Însă chiar și cei care nu au avut astfel de legături precedente pot vedea dacă persoana pe care o finanțează a înregistrat datorii, prin intermediul culorii iconiței „Status”:

• Albastră – toate ratele au fost plătite la timp

• O parte portocalie – a înregistrat unele întârzieri

• Roșie – a avut proiecte în stadiul de default

Avantaje și dezavantaje EstateGuru

• Poți investi sume ce pornesc de la 50 Eur într-un proiect, în vreme ce alte site-uri au setat această valoare minimă la 100 Eur

• Din 2014 și până în prezent nu există persoane care să fi înregistrat pierderi de capital pe platformă

• Rapoartele financiare sunt auditate de către Ernst and Young

• Toate proiectele vin cu garanții ipotecare

• În medie, au oferit randamente de 11.55 % până acum celor care au investit prin intermediul lor

• Serviciu Relații Clienți este extraordinar, iar persoanele de acolo îți răspund la orice întrebare ai putea avea

• Platforma nu este momentan disponibilă și în limba română, ceea ce poate fi considerat ca un mare dezavantaj pentru unii dintre vizitatori

• Majoritatea proiectelor sunt din țările baltice și câteva din Portugalia, Spania și Germania; poate că ar fi fost mai atractiv pentru români să vedem și programe de la noi din țară

• Atunci când dorești să retragi banii, trebuie să plătești o taxă de 1 Eur

• La vânzarea proiectelor pe piața secundară, ești taxat cu 2% din valoarea investiției pe care dorești să o vinzi

• Nu au un sistem asemănător celor de la Crowdestate care să estimeze riscul la care te expui atunci când faci o investiție, ci trebuie să analizezi singur proiectele

Ce tactică investițională utilizez eu

Ei bine, iată-ne trecând în partea a doua a articolului, aceea în care îți prezint cum fac eu investițiile pe platformă.

Înainte de a face orice plasament pe o platformă de crowdfunding, întotdeauna îmi fac bine temele cu privire la respectivul site. În această privință te poate ajuta tot ce am scris până aici.

Apoi, încep și analizez atent fiecare împrumut în parte, folosind o strategie proprie.

Nu spun că este cea mai bună tactică pe care o poate utiliza oricine și chiar te încurajez să îți dezvolți singur propriul plan de lucru. Dar iată ce fac eu:

Investesc manual în proiecte

Da, EstateGuru îți oferă opțiunea ca pentru sume mai mari de 250 Eur să optezi pentru funcția de auto-invest, dar eu niciodată nu o folosesc.

Prefer să analizez individual fiecare proiect în parte și să aleg manual acele programe pe care le consider eu că nu au cum să nu meargă bine.

În același timp, în nici un proiect, indiferent cât de bine ar suna, nu investesc mai mult de 200 Eur. Consider că așa reușesc să îmi diversific destul de bine fondurile și, automat, riscul.

Pentru a realiza plasamente manual, țin cont de 9 factori care mă ajută să îmi dau seama dacă un proiect se potrivește sau nu strategiei mele investiționale. Aceștia sunt:

• Dobândă

• LTV sau loan-to-value

• Perioada de desfășurare a creditului

• Etapa în care se află proiectul

• Gradul ipotecii

• Istoricul beneficiarului

• Timpul de plată

• Locația

• Evaluatorul imobilului

Dobândă

Dobânda nu este foarte importantă pentru mine, pentru că majoritatea proiectelor de pe Estate Guru oferă randamente cuprinse între 10 și 14 %.

Desigur, dacă se poate, încerc să optez pentru proiectele cu dobânzi mai mari, dar doar dacă și restul factorilor sunt favorabili.

Loan-to-value

Dacă la dobânzi nu mă uit neapărat foarte atent, de acest Loan-to-value sau LTV cum îl vei găsi în descrierea proiectelor sunt extrem de interesat.

LTV-ul reprezintă, practic, ce procent din valoarea totală a proiectului reprezintă creditul pe care dezvoltatorul dorește să îl ia. Cu cât acest indice este mai mic, cu atât împrumutul este, în teorie, mai sigur.

Ținta mea este ca plasamentele pe care le realizez să nu aibă un loan-to-value mai mare de 60 %. Oricum, nici platforma nu acceptă proiecte care au acest raport mai mare de 75 %.

Perioada de desfășurare a împrumutului

Cu toate că nu este un factor prea important, întrucât dobânda este calculată ca procent anual, de regulă optez pentru programe care se desfășoară pe cel mult 12 luni.

Etapa în care se află proiectul

Personal, nu iau proiecte care se desfășoară în mai multe etape. Adesea am văzut că pentru astfel de credite, prima etapă vine cu o ipotecă de grad 1, a doua cu o ipotecă de grad 2 și tot așa.

Ca atare, cei care investesc inițial au întâietate la primirea banilor în cazul în care creditul nu este plătit, posibil în detrimentul celor care fac plasamentele mai târziu.

Gradul ipotecii

Așa cum probabil ți-ai dat seama de la punctul anterior, aleg numai proiecte care vin cu bunuri garantate cu ipoteci de grad întâi.

Nu văd de ce aș risca să investesc într-un proiect cu ipotecă de grad doi sau trei.

Istoricul beneficiarului

Desigur că niciodată nu voi investi în proiecte care sunt generate de către beneficiare care au avut în trecut probleme cu plata datoriilor.

Timpul de plată

În funcție de timpul de plată, există trei tipuri majore de credite, care vin cu următoarele caracteristici:

• Annuity – atât suma împrumutată cât și dobânda sunt achitate periodic în timpul perioadei de desfășurare a creditului, cel mai adesea lunar sau trimestrial

• Bullet – dobânda este plătită periodic, în vreme ce suma împrumutată este achitată la final de contract

• Full Bullet – atât dobânda cât și suma pe care ai împrumutat-o vor fi achitate la finalul perioadei contractuale

Nu pot spune că am o preferință, cu toate că, așa cum cred că îți dai seama și singur, ultima variantă este cea mai riscantă iar prima cea mai sigură.

Locația

Pe cât posibil, încerc să caut locația unde se află situat imobilul pe Google Maps și să mă interesez cât de cât în legătură cu ea:

• Cât de aproape este de centru sau de un centru de învățământ?

• Are mijloace de transport în comun în apropiere?

• Este situat într-o zonă bună sau cartierul este unul rău-famat etc.

Evaluatorul imobilului

De fiecare dată când analizez un proiect, mă uit cine i-a făcut evaluarea. Am grijă ca respectiva companie să fie una care să funcționeze legal și care să aibă ceva vechime în domeniu.

Pe viitor, pe măsură ce portofoliul personal se va dezvolta, voi posta aici și o prezentare a acestuia.

Te-am convins? Deschide-ți chiar astăzi un cont și începe să câștigi bani din imobiliare!